عضو محسن
عضوپاسخ های انجمن ایجاد شده است
-
بر اساس اصول کلی قانون تملک آپارتمانها و فرهنگ آپارتماننشینی، هیچ ساکنی حق ندارد با ایجاد سر و صدای غیرمتعارف، آرامش دیگران را سلب کند. مواردی نظیر دویدن در راهپله، صدای بلند سیستمهای صوتی در ساعات پایانی شب و بازیهای پربرخورد کودکان در واحد که منجر به لرزش سقف میشود، تخلف است.
مدیر ساختمان موظف است در گام اول تذکر شفاهی و در صورت تکرار، تذکر کتبی به واحد خاطی ابلاغ کند. اگر مزاحمت ادامه یابد، مدیر یا همسایگان متضرر میتوانند با تنظیم «استشهادیه محلی» و تأمین دلیل، از طریق مراجع قضایی تحت عنوان «مزاحمت» و «سلب آسایش» اقدام نمایند. طبق قانون، تصرف در بخش اختصاصی نباید موجب تضرر دیگران شود.
مستندات قانونی مرتبط:
- ماده ۱۳۲ قانون مدنی: هیچکس نمیتواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا دفع ضرر از خود باشد.
- ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: رعایت آرامش در قسمتهای مشترک و اختصاصی الزامی است و نباید مانع استفاده دیگران از حقوق خود شد.
- ماده ۶۱۸ قانون مجازات اسلامی: هر کس با هیاهو و جنجال موجب اخلال در نظم و آرامش عمومی گردد، به حبس و شلاق محکوم خواهد شد (در موارد حاد و سر و صدای غیرمتعارف شبانه).
جمعبندی اجرایی:
اولین قدم برای مدیر، درج ساعات استراحت (مثلاً ۱۳ الی ۱۶ و ۲۱ الی ۹ صبح) در تابلو اعلانات است. در صورت تداوم مزاحمت، تماس با پلیس ۱۱۰ در لحظه وقوع سر و صدا برای تنظیم «صورتجلسه کلانتری»، قویترین مدرک برای پیگیریهای حقوقی بعدی خواهد بود.
-
مبنای اصلی تشخیص وضعیت پارکینگ، سند مالکیت و صورتمجلس تفکیکی ساختمان است؛ نه صرفاً شیوه استفاده عملی ساکنان در سالهای گذشته. بنابراین اگر پارکینگ شما در سند یا مدارک ثبتی بهعنوان «پارکینگ مزاحم» قید نشده باشد، اصل بر این است که باید امکان استفاده متعارف و مستقل از آن برای شما فراهم باشد.
تعهد محضری که فقط توسط یکی از ساکنان یا مالکان تنظیم شده، اصولاً فقط نسبت به همان شخص معتبر است و بدون رضایت یا امضای سایر ذینفعان، حق مالکیت یا حق استفاده قانونی دیگر مالکان را محدود نمیکند. در نتیجه، قبول یک آرایش خاص از سوی یک نفر، بهتنهایی مجوز دائمی برای تحمیل مزاحمت به شما نیست.
اگر به علت تغییر ابعاد خودروها یا نحوه استقرار فعلی، استفاده از پارکینگ شما با اخلال و مزاحمت همراه شده باشد، ابتدا بهتر است موضوع در چارچوب داخلی ساختمان از طریق مدیر یا مجمع مالکان مطرح و برای اصلاح چینش پارکینگ یا تعیین نحوه استفاده منطبق با اسناد رسمی اقدام شود. اما اگر توافق حاصل نشود، شما میتوانید با استناد به سند و مدارک ثبتی، از طریق مراجع قضایی دعوای رفع مزاحمت یا در صورت اقتضا الزام به رعایت حقوق ناشی از سند را مطرح کنید.
نکته مهم این است که اگر در سند شما حق پارکینگ بهصورت مشخص و غیرمزاحم پیشبینی شده، هیچ توافق شفاهی یا تعهد یکجانبه دیگران نمیتواند آن را از بین ببرد؛ مگر اینکه خود شما یا مالک قبلیِ ذیسمت، بهطور معتبر و مؤثر حقوق مربوط را واگذار یا محدود کرده باشد.
مستندات قانونی مرتبط:
- ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها: تفکیک قسمتهای اختصاصی و مشترک و لزوم احترام به حدود مالکیت هر واحد.
- ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: قسمتهای مشترک قابل تملک انحصاری نیست و نحوه استفاده از آن باید با حقوق سایر مالکان سازگار باشد.
- ماده ۴ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: تعیین مصادیق قسمتهای مشترک و حدود بهرهبرداری از فضاهای مشترک ساختمان.
- در خصوص حق پارکینگ، سند مالکیت و صورتمجلس تفکیکی مهمترین مستند تشخیص مزاحم یا غیرمزاحم بودن محل پارک است.
جمعبندی اجرایی:
اگر پارکینگ در سند شما مزاحم قید نشده باشد، تعهد یک نفر از ساکنان بهتنهایی اثری بر حق شما ندارد. ابتدا سند مالکیت و صورتمجلس تفکیکی را بررسی کنید؛ سپس موضوع را از طریق مدیر ساختمان برای اصلاح وضعیت مطرح نمایید و در صورت بینتیجه ماندن، از مسیر حقوقی برای رفع مزاحمت و الزام به رعایت مفاد سند اقدام کنید.
-
در صورت امتناع مالک یا مستأجر از پرداخت هزینههای مشترک، قانون تملک آپارتمانها مسیر مشخصی را برای مدیر ساختمان پیشبینی کرده است. اولین گام قانونی، ابلاغ اظهارنامه رسمی به شخص بدهکار با ذکر دقیق مبلغ و ریز بدهی است.
پس از گذشت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، در صورتی که بدهی تسویه نشود، مدیر ساختمان میتواند «خدمات مشترک» واحد مربوطه (مانند شوفاژ، تهویه، آب گرم، برق یا گاز مشترک) را قطع کند. نکته حیاتی این است که مدیر بههیچوجه حق قطع خدمات اختصاصی واحد (مانند برق یا آب که کنتور مجزا دارد) را ندارد؛ در غیر این صورت عمل وی مصداق «ممانعت از حق» بوده و مجازات حبس را در پی خواهد داشت.
اگر قطع خدمات مشترک مؤثر واقع نشود، مدیر دو مسیر موازی را در پیش دارد:
۱. مسیر ثبتی: مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ساختمان برای صدور اجرائیه. اداره ثبت بر اساس اظهارنامه ابلاغشده، عملیات اجرایی را برای توقیف اموال یا وصول وجه آغاز میکند.
۲. مسیر قضایی: طرح شکایت در دادگاه عمومی حقوقی. دادگاه به این پروندهها خارج از نوبت رسیدگی کرده و علاوه بر محروم کردن بدهکار از خدمات دولتی، میتواند وی را تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع صندوق ساختمان جریمه کند.
مستندات قانونی مرتبط:
- ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها: تبیین مراحل ارسال اظهارنامه، قطع خدمات مشترک و صدور اجرائیه ثبتی.
- تبصره ۱ ماده ۱۰ مکرر: اجازه مراجعه به مراجع قضایی و تعیین جریمه تا دو برابر مبلغ بدهی.
- تبصره ۳ ماده ۱۰ مکرر: تعیین مهلت ۱۰ روزه برای اعتراض بدهکار به نظر مدیر در دادگاه و قطعی بودن رأی صادره.
- ماده ۲۳ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: تکلیف شرکا در پرداخت هزینههای مستمر و حفظ بنا.
جمعبندی اجرایی:
مدیر ساختمان باید دقت کند که بدون ارسال «اظهارنامه رسمی دادگستری» و انقضای مهلت ۱۰ روزه، هرگونه اقدام برای قطع خدمات غیرقانونی است. مستندسازی صورتجلسات هیئتمدیره و نگهداری رسیدهای ابلاغ اظهارنامه، کلید پیروزی در پروندههای وصول شارژ در اداره ثبت یا دادگاه است.
-
هوشمندسازی ساختمان به معنای استفاده از تجهیزات، سنسورها، نرم افزارها و سامانه های کنترلی برای مدیریت بهتر بخش های مختلف ساختمان است. در یک ساختمان هوشمند، سیستم هایی مانند روشنایی، گرمایش و سرمایش، تهویه، امنیت، اعلام و اطفای حریق، کنترل دما و حتی مصرف انرژی می توانند به صورت خودکار یا از راه دور مدیریت شوند.
در واقع، خانه یا ساختمان هوشمند فقط یک ساختمان مدرن نیست؛ بلکه ساختمانی است که با استفاده از داده ها و تجهیزات متصل، مصرف انرژی را بهینه می کند، امنیت را افزایش می دهد، رفاه ساکنان را بالا می برد و امکان کنترل دقیق تر تأسیسات را فراهم می سازد.
یکی از مهم ترین مزایای هوشمندسازی، کاهش مصرف انرژی است. با کمک حسگرها و سیستم های هوشمند، روشنایی، سرمایش، گرمایش و مصرف آب، برق و گاز بر اساس نیاز واقعی تنظیم می شود. برای مثال اگر اتاقی خالی باشد، سیستم می تواند نور یا تهویه آن را کاهش دهد. همین موضوع در بلندمدت باعث کاهش هزینه های مصرفی ساختمان می شود.
مزیت مهم دیگر، کاهش هزینه های نگهداری و تعمیرات است. در ساختمان های هوشمند، بسیاری از خرابی ها قبل از تبدیل شدن به مشکل جدی شناسایی می شوند. سنسورها می توانند عملکرد تجهیزات را بررسی کنند و در صورت وجود ایراد، هشدار بدهند. این موضوع باعث می شود تعمیرات سریع تر، کم هزینه تر و با خسارت کمتر انجام شود.
هوشمندسازی همچنین باعث افزایش امنیت و ایمنی ساختمان می شود. سیستم های کنترل تردد، دوربین های هوشمند، قفل های دیجیتال، حسگرهای دود، گاز، نشتی آب و اعلام حریق می توانند خطرات احتمالی را سریع تر شناسایی کنند و به ساکنان یا مدیر ساختمان هشدار دهند.
از نظر رفاهی نیز، ساختمان هوشمند زندگی را ساده تر می کند. امکان کنترل از راه دور تجهیزات، تنظیم دما، روشن و خاموش کردن چراغ ها، مدیریت پرده ها، کنترل سیستم صوتی و تصویری و اجرای سناریوهای شخصی سازی شده، کیفیت زندگی ساکنان را افزایش می دهد.
البته هوشمندسازی ساختمان معایبی هم دارد. هزینه اولیه نصب و راه اندازی ممکن است نسبتاً بالا باشد. همچنین برخی سیستم ها به اینترنت پایدار، نگهداری تخصصی و آموزش اولیه کاربران نیاز دارند. با این حال، در بسیاری از موارد، کاهش هزینه های انرژی، افزایش رفاه، کاهش خرابی ها و بالا رفتن ارزش ملک می تواند هزینه اولیه را در بلندمدت توجیه کند.
در نهایت، یکی از آثار مهم هوشمندسازی، افزایش ارزش مالی ملک است. ساختمانی که مصرف انرژی کمتری دارد، امنیت بالاتری ارائه می دهد و امکانات کنترلی پیشرفته تری دارد، برای خریداران و مستأجران جذاب تر است و می تواند در بازار املاک ارزش بیشتری پیدا کند.
مزایای اصلی هوشمندسازی ساختمان:
- کاهش مصرف آب، برق و گاز
- کاهش هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان
- کنترل آسان تجهیزات از راه دور
- افزایش امنیت و ایمنی ساکنان
- کاهش کابل کشی و نظم بیشتر در سیستم تأسیسات
- امکان تعریف سناریوهای هوشمند و شخصی سازی شده
- پیش بینی خرابی ها و کاهش هزینه تعمیرات
- افزایش رفاه، آسایش و کیفیت زندگی
- کمک به حفظ محیط زیست از طریق مصرف بهینه انرژی
- افزایش ارزش نهایی ملک
مستندات و ضوابط مرتبط:
- مقررات ملی ساختمان: رعایت اصول ایمنی، بهره برداری صحیح از تأسیسات، کنترل مصرف انرژی و اجرای استانداردهای فنی در ساختمان.
- مبحث نوزدهم مقررات ملی ساختمان: مربوط به صرفه جویی در مصرف انرژی و بهینه سازی عملکرد ساختمان.
- مبحث سیزدهم مقررات ملی ساختمان: مرتبط با طراحی و اجرای تأسیسات برقی ساختمان و رعایت اصول ایمنی در تجهیزات الکتریکی.
- مبحث سوم مقررات ملی ساختمان: مرتبط با حفاظت ساختمان در برابر حریق و اهمیت سیستم های اعلام و کنترل ایمنی.
- استانداردهای فنی تجهیزات هوشمندسازی: تجهیزات هوشمند باید با الزامات ایمنی، کیفیت، سازگاری با شبکه برق و شرایط بهره برداری ساختمان مطابقت داشته باشند.
جمع بندی اجرایی:
هوشمندسازی ساختمان یک اقدام لوکس صرف نیست، بلکه روشی برای کاهش مصرف انرژی، افزایش امنیت، کاهش هزینه های نگهداری و بالا بردن ارزش ملک است. پیش از اجرا، بهتر است نیازهای ساختمان بررسی شود و سیستم هوشمند بر اساس تعداد واحدها، نوع کاربری، بودجه، زیرساخت برق و اینترنت و اولویت های ساکنان انتخاب شود.
-
استیجینگ (صحنهسازی) فرآیند آمادهسازی خانه برای جذب مشتری است، نه صرفاً تزئین. این کار با حذف وسایل اضافه، استفاده از رنگهای خنثی و چیدمان اصولی، بهترین ویژگیهای ملک شما را برجسته میکند.
ترفندهای طلایی برای موفقیت:
۱. خلوتسازی: پیشخوانها و فضای تردد را کاملاً خلوت کنید.
۲. اتاقخوابهای هتلی: با روتختیهای کرکی و بالشهای سفت، فضای استراحت را جذاب کنید.
۳. رنگهای خنثی: پالت رنگی را ملایم نگه دارید تا مشتری بتواند خودش را در آن فضا تصور کند.
۴. حذف عطرهای تند: برای جلوگیری از تحریک حساسیت مشتریان، از خوشبوکنندههای شدید استفاده نکنید.
صحنهسازی حرفهای ملک را سریعتر و با قیمت بهتری به مقصد میرساند. برای بازدهی بیشتر با بودجه محدود، روی آشپزخانه و اتاقخوابها متمرکز شوید.
مستندات قانونی/حرفهای:
- استانداردهای بازاریابی املاک جهت بهینهسازی فروش.
- ضوابط ارزشگذاری ملک بر اساس ظاهر و کاربری فضا.
جمعبندی اجرایی:
استیجینگ یک هزینه نیست، بلکه سرمایهگذاری برای فروش سریعتر است. اگر بودجه محدودی دارید، با مشاور خود در مورد «استیجینگ جزئی» (فقط آشپزخانه و اتاقخواب) مشورت کنید.
-
در روابط استیجاری، اصل کلی این است که هزینه های جاری، مصرفی و مربوط به استفاده روزمره با مستأجر است و هزینه های اساسی، سرمایه ای و مربوط به اصل ملک و تأسیسات اصلی بر عهده مالک قرار دارد؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره، ترتیب دیگری توافق شده باشد.
بر این اساس، هزینه هایی مانند آب، برق، گاز و تلفن که ناشی از مصرف مستقیم مستأجر است، بر عهده خود اوست. همچنین شارژ ساختمان نیز در بخش هایی که مربوط به استفاده جاری از خدمات عمومی است، معمولاً از مستأجر مطالبه می شود. در مورد سرویس های دوره ای و هزینه های عادی نگهداری مثل برخی هزینه های معمول آسانسور نیز در عمل ممکن است استفاده کننده مسئول پرداخت باشد، به ویژه اگر این موضوع در قرارداد مشخص شده باشد.
همچنین هر نوع خرابی که مستأجر سبب آن شده باشد، مانند آسیب ناشی از استفاده نادرست یا بی احتیاطی، بر عهده خود اوست. در مورد گرفتگی یا مشکل فاضلاب نیز اگر پس از مدتی از اقامت مستأجر و در نتیجه استفاده ایجاد شده باشد، معمولاً هزینه رفع آن با مستأجر است. عوارض سالانه پسماند شهرداری نیز در بسیاری از روابط استیجاری، از هزینه های بهره برداری و جاری محسوب می شود.
در مقابل، هزینه هایی مانند تعمیرات عمده خانه، تعمیرات اساسی آسانسور، رفع عیب های قدیمی و زیرساختی، ترکیدگی لوله و عوارض نوسازی شهرداری اصولاً با مالک است؛ زیرا این موارد مربوط به حفظ عین ملک و ارزش آن است، نه استفاده روزمره مستأجر. همچنین اگر مشکل فاضلاب از ابتدای تحویل ملک وجود داشته باشد و ناشی از عیب قبلی ساختمان باشد، مسئولیت رفع آن با مالک خواهد بود.
اگر مستأجر بخواهد در ملک تعمیر یا تغییری انجام دهد، باید پیش از هر اقدام، اجازه مالک را بگیرد. در صورتی که مالک اجازه دهد یا طرفین توافق کنند، مستأجر می تواند هزینه های انجام شده را طبق توافق از اجاره بها کسر کند یا جداگانه از مالک دریافت نماید. برای این کار لازم است فاکتورها، رسیدها و مدارک هزینه ها را نگهداری کند تا در صورت اختلاف، امکان اثبات وجود داشته باشد.
بنابراین، مرز اصلی مسئولیت ها این است که آیا هزینه، جاری و ناشی از استفاده است یا اساسی و مربوط به اصل ملک؛ و البته مفاد قرارداد اجاره همیشه در تعیین دقیق مسئولیت ها اهمیت زیادی دارد.
مستندات قانونی مرتبط:
- ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها: سهم هر یک از مالکان در مخارج قسمت های مشترک و نحوه پرداخت هزینه های مشترک تابع ضوابط قانونی و مقررات ساختمان است.
- ماده ۱۰ قانون مدنی: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است؛ بنابراین توافق مالک و مستأجر درباره برخی هزینه ها معتبر است.
- ماده ۱۳۲ قانون مدنی: استفاده از ملک نباید موجب اضرار به دیگران شود و خسارتی که ناشی از استفاده نادرست باشد می تواند متوجه استفاده کننده باشد.
- قواعد عمومی اجاره در قانون مدنی: مخارج مربوط به انتفاع و استفاده معمول با مستأجر و مخارج اساسی و مربوط به عین مستأجره با موجر است، مگر خلاف آن توافق شده باشد.
جمع بندی اجرایی:
به طور معمول، هزینه های مصرفی و جاری مثل قبوض، شارژ مصرفی و خرابی ناشی از استفاده با مستأجر است و هزینه های اساسی و زیربنایی مثل تعمیرات عمده، عوارض نوسازی و عیب های قدیمی ملک با مالک. برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است این موارد از ابتدا در قرارداد اجاره به صورت روشن تعیین شود و هر هزینه ای که با اجازه مالک انجام می شود، با فاکتور و توافق مکتوب همراه باشد.
-
نصب پمپ آب برای ورودی اصلی ساختمان معمولاً از امور مربوط به تأسیسات مشترک محسوب می شود؛ بنابراین تصمیم گیری درباره آن باید در چارچوب مدیریت ساختمان و با موافقت اکثریت واحدها انجام شود. چون پمپ آب برای تأمین فشار آب کل ساختمان نصب می شود، اصل بر این است که هزینه های مربوط به نصب، راه اندازی، نگهداری و سرویس آن نیز جزو هزینه های مشترک باشد.
به همین دلیل، حتی اگر بعضی از واحدها مانند طبقات پایین تر عملاً مشکل فشار آب کمتری داشته باشند، باز هم در صورتی که پمپ برای کل ساختمان نصب شده باشد، همه مالکان مکلف به پرداخت سهم خود از هزینه های آن هستند. خالی بودن واحد یا عدم سکونت مالک نیز باعث سقوط این تعهد نمی شود و مالک همچنان باید سهم خود را از هزینه های مشترک بپردازد.
اگر یکی از واحدها بخواهد به طور جداگانه در مسیر آب اختصاصی خود پمپ نصب کند، موضوع متفاوت است. چنین اقدامی در صورتی که باعث کاهش فشار آب سایر واحدها یا اخلال در استفاده دیگران از آب مشترک شود، بدون رضایت همه ذی نفعان قابل ایراد است و می تواند موجب اعتراض و حتی طرح شکایت از سوی سایر ساکنان شود. این مسئله به ویژه زمانی اهمیت بیشتری دارد که کنتور آب واحدها مستقل نباشد و استفاده یک واحد بر فشار آب دیگران اثر مستقیم بگذارد.
در مورد رابطه مالک و مستأجر نیز باید میان هزینه های اساسی و هزینه های مصرفی یا جاری تفاوت گذاشت. اصل بر این است که هزینه نصب اولیه پمپ آب، راه اندازی و تعمیرات اساسی بر عهده مالک است؛ زیرا این هزینه ها ماهیت سرمایه ای و زیرساختی دارد. اما هزینه های سرویس دوره ای، نگهداری معمول و مخارج جزئی مصرفی ممکن است در عمل بر عهده استفاده کننده یا مستأجر قرار گیرد، به ویژه اگر در قرارداد اجاره چنین توافقی شده باشد.
بنابراین اگر موضوع مربوط به سرویس عادی، تنظیم، تعویض قطعات مصرفی یا نگهداری متعارف پمپ باشد، امکان دارد این هزینه به عنوان هزینه جاری از مستأجر مطالبه شود؛ اما اگر خرابی به حدی باشد که تعمیر اساسی یا تعویض کلی پمپ لازم شود، مسئول اصلی پرداخت معمولاً مالک است، مگر اینکه طرفین در قرارداد ترتیب دیگری مقرر کرده باشند.
در نتیجه، درباره پمپ آب باید ابتدا روشن شود که موضوع مربوط به تأسیسات مشترک ساختمان است یا اقدام اختصاصی یک واحد؛ سپس بر همان اساس، تکلیف رضایت ساکنان و مسئولیت پرداخت هزینه مشخص می شود.
مستندات قانونی مرتبط:
- ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها: قسمت های مشترک ساختمان بخش هایی است که استفاده از آن منحصر به یک یا چند واحد نبوده و به همه مالکان تعلق دارد.
- ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها: مالکان قسمت های اختصاصی، در مخارج قسمت های مشترک ساختمان به نسبت قانونی یا بر مبنای ترتیب مقرر، مسئول پرداخت سهم خود هستند.
- ماده ۸ قانون تملک آپارتمان ها: در ساختمان های دارای بیش از سه مالک، انتخاب مدیر یا مدیران برای اداره امور مشترک الزامی است.
- آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها: اداره تأسیسات مشترک، نحوه نگهداری از مشاعات و مسئولیت های مدیر ساختمان در این حوزه را تبیین می کند.
- ماده ۱۳۲ قانون مدنی: «کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.» این ماده مبنای جلوگیری از نصب پمپ اختصاصی زیان بار برای سایر واحدها نیز هست.
جمع بندی اجرایی:
اگر پمپ آب برای ورودی اصلی ساختمان نصب می شود، این موضوع در حکم استفاده از تأسیسات مشترک است و باید با نظر مدیر و موافقت لازم ساکنان انجام شود و هزینه آن نیز بر عهده مالکان است. اما نصب پمپ جداگانه برای یک واحد اگر موجب افت فشار آب دیگران شود، بدون رضایت لازم قابل اشکال است. در رابطه مالک و مستأجر نیز هزینه های اساسی با مالک و هزینه های جاری و مصرفی با استفاده کننده است، مگر اینکه در قرارداد اجاره توافق دیگری شده باشد.
-
نصب پمپ آب در ساختمان از جمله تصمیماتی است که معمولاً به تأسیسات مشترک و مشاعات ساختمان مربوط میشود؛ بنابراین اصل بر این است که این اقدام باید با اطلاع و موافقت مالکان و از طریق مدیر ساختمان یا تصمیم گیری جمعی ساکنان انجام شود. چون پمپ، مخزن و محل نصب آن معمولاً در بخش های مشترک ساختمان قرار می گیرد و هزینه خرید، نصب، نگهداری و تعمیر آن نیز در اغلب موارد جزو هزینه های مشترک محسوب می شود.
از نظر اجرایی، قبل از خرید پمپ و مخزن باید ابتدا نیاز واقعی ساختمان بررسی شود. مهم ترین عوامل در این مرحله شامل تعداد واحدها، تعداد طبقات، تعداد ساکنان، میزان مصرف آب، ارتفاع ساختمان و وضعیت لوله کشی است. اگر بدون بررسی دقیق اقدام به خرید شود، ممکن است پمپ انتخاب شده توان کافی برای تأمین آب طبقات بالا را نداشته باشد یا برعکس، هزینه ای بیشتر از نیاز ساختمان تحمیل شود.
در مورد حجم مخزن آب، معیار اصلی برآورد، میزان مصرف روزانه ساکنان است. معمولاً برای تخمین اولیه، سرانه مصرف هر نفر در تعداد ساکنان و مدت زمان ذخیره مورد نیاز ضرب می شود. به عنوان نمونه، اگر مصرف روزانه هر نفر ۱۵۰ لیتر در نظر گرفته شود، برای ساختمانی با ۵۰ نفر ساکن، ظرفیت ذخیره یک روز حدود ۷۵۰۰ لیتر خواهد بود. برای اطمینان بیشتر نیز معمولاً مقداری ذخیره احتیاطی در نظر گرفته می شود.
اما تعیین هد و دبی پمپ موضوعی کاملاً تخصصی تر است. در این بخش باید فشار مورد نیاز در بالاترین طبقه، تعداد مصرف کننده ها، طول مسیر لوله کشی و افت فشار احتمالی بررسی شود. به همین دلیل انتخاب پمپ صرفاً بر اساس حدس یا تجربه عمومی توصیه نمی شود و بهتر است این کار با نظر کارشناس تأسیسات یا متخصص پمپ انجام شود.
همچنین محل نصب پمپ و مخزن اهمیت زیادی دارد. محل نصب باید از نظر دسترسی برای تعمیر و نگهداری، استحکام، تهویه، ایمنی، آلودگی صوتی و جلوگیری از انتقال لرزش به واحدهای مسکونی مناسب باشد. اگر محل نصب بدون توجه به این موارد انتخاب شود، ممکن است باعث مزاحمت برای ساکنان، افزایش هزینه نصب یا حتی اختلال در کارکرد سیستم شود.
در نتیجه، نصب پمپ آب در ساختمان فقط یک خرید ساده نیست، بلکه تصمیمی فنی و مدیریتی است که باید هم از نظر حقوقی و هم از نظر تأمین نیاز واقعی ساختمان با دقت انجام شود.
مستندات قانونی مرتبط:
- ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها: قسمت های مشترک ساختمان بخش هایی است که استفاده از آن منحصر به یک یا چند واحد نبوده و به همه مالکان تعلق دارد.
- ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها: مخارج مربوط به قسمت های مشترک و استفاده از آن ها بر اساس ضوابط قانونی میان مالکان تقسیم می شود.
- ماده ۸ قانون تملک آپارتمان ها: در ساختمان هایی که بیش از سه مالک دارند، تعیین مدیر یا مدیران برای اداره امور مشترک الزامی است.
- آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها: در بخش مربوط به اداره ساختمان و وظایف مدیر، تصمیم گیری درباره نگهداری و اداره تأسیسات مشترک در چارچوب مقررات پیش بینی شده است.
- ماده ۱۳۲ قانون مدنی: استفاده از ملک یا مشاعات نباید به گونه ای باشد که موجب ورود ضرر یا مزاحمت غیرمتعارف برای دیگران شود؛ بنابراین محل نصب و نحوه بهره برداری از پمپ نیز باید با رعایت حقوق ساکنان باشد.
جمع بندی اجرایی:
برای نصب پمپ آب در ساختمان، ابتدا باید روشن شود که این اقدام به عنوان بخشی از تأسیسات مشترک با موافقت مالکان و از طریق مدیر ساختمان انجام می شود؛ سپس با نظر کارشناس، حجم مخزن، هد و دبی پمپ و محل نصب مناسب تعیین شود تا هم آب مورد نیاز واحدها تأمین شود و هم از تحمیل هزینه اضافی و ایجاد مزاحمت برای ساکنان جلوگیری گردد.
-
تعیین قانون برای بازی بچهها در آپارتمان از این جهت اهمیت دارد که در زندگی آپارتمان نشینی، حق بازی و تحرک کودکان باید با حق آرامش و آسایش ساکنان جمع شود. سر و صدای ناشی از دویدن، بازی در راهرو، حیاط، پارکینگ یا حتی داخل واحد، اگر از حد متعارف خارج شود، میتواند برای همسایهها آزاردهنده باشد و زمینه اختلاف ایجاد کند.
از نظر قواعد آپارتمان نشینی، مشاعات ساختمان مانند راهرو، راه پله، پارکینگ، پشت بام و حیاط، محل استفاده مشترک همه ساکنان است و استفاده از آن نباید بهگونهای باشد که موجب مزاحمت، خطر یا سلب آسایش دیگران شود. به همین دلیل، بازی کودکان در مشاعات اگر با سر و صدای غیرمتعارف، دویدن مداوم، ایجاد مزاحمت یا اخلال در رفت وآمد همراه باشد، قابل محدود کردن و تنظیم از سوی مدیر ساختمان و مقررات داخلی ساختمان است.
پارکینگ از حساس ترین فضاهاست، چون علاوه بر مزاحمت، امکان بروز خطر جانی و خسارت مالی هم وجود دارد. بنابراین بازی کودکان در پارکینگ اصولاً نباید آزاد و بدون نظارت باشد و مدیر ساختمان میتواند برای حفظ ایمنی، آن را ممنوع یا محدود کند.
حتی در داخل واحد اختصاصی نیز اگر صدای بازی کودکان به حدی برسد که همسایه های مجاور یا طبقه پایین را به طور غیرمتعارف آزار دهد، والدین مکلف اند شرایط را مدیریت کنند؛ زیرا استفاده از قسمت اختصاصی هم نباید موجب ورود ضرر یا سلب آسایش دیگران شود.
برای پیشگیری از اختلاف، بهترین راه این است که مدیر ساختمان با هماهنگی ساکنان و والدین، درباره محل مناسب بازی، ساعات متعارف بازی و حدود استفاده از مشاعات تصمیم گیری کند و این موارد را به صورت روشن به ساکنان ابلاغ کند. اگر ساختمان ظرفیت داشته باشد، اختصاص دادن فضایی مناسب برای بازی کودکان نیز میتواند هم به تخلیه انرژی کودکان کمک کند و هم مزاحمت برای سایر واحدها را کاهش دهد.
مستندات قانونی مرتبط:
- ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها: قسمت های مشترک، بخش هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند واحد نبوده و به همه مالکان تعلق دارد.
- ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها: حقوق و تعهدات مالکان در قسمت های مشترک و مخارج مربوط به آن، تابع ضوابط قانونی و سهم هر واحد است.
- ماده ۱۳۲ قانون مدنی: «کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.»
- ماده ۸ قانون تملک آپارتمان ها: در ساختمان های دارای بیش از سه مالک، انتخاب مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان الزامی است.
- آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها: در بخش مربوط به اداره مشاعات و وظایف مدیر، بر لزوم حفظ نظم، نگهداری و استفاده صحیح از قسمت های مشترک تأکید شده است.
جمع بندی اجرایی:
برای جلوگیری از تنش، بازی کودکان در ساختمان باید با رعایت آرامش همسایه ها، حفظ ایمنی و تبعیت از مقررات داخلی انجام شود. مدیر ساختمان بهتر است درباره محل بازی، ساعات مناسب و محدودیت استفاده از مشاعات تصمیم روشن بگیرد و به ساکنان ابلاغ کند تا هم حقوق کودکان رعایت شود و هم آسایش عمومی ساختمان حفظ بماند.
-
در موضوع تعمیرات، قانون و عرف مدیریت ساختمان بین قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک تفاوت قائل میشود.
اگر تعمیرات مربوط به داخل واحد باشد، مثل کف، دیوار، درب و پنجره، کابینت، لولهکشی و تأسیسات اختصاصی همان واحد، اصل بر این است که هزینه آن بر عهده مالک همان واحد است؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره، بین مالک و مستأجر ترتیب دیگری تعیین شده باشد.
اما اگر تعمیرات مربوط به مشاعات ساختمان باشد، مانند آسانسور، پشتبام، راهپله، موتورخانه، تأسیسات مشترک، نمای ساختمان یا حیاط، هزینه تعمیر و نگهداری از محل هزینههای مشترک یا شارژ ساختمان پرداخت میشود و مالکان مکلف به پرداخت سهم خود هستند. مدیر ساختمان نیز وظیفه دارد این امور را در چارچوب قانون پیگیری و اجرا کند.
در تعمیرات اضطراری، اگر خرابی باعث خطر فوری یا ورود خسارت شود، مانند ترکیدگی لوله مشترک یا ایراد خطرناک در برق مشاعات، مدیر ساختمان میتواند برای جلوگیری از توسعه خسارت، اقدام لازم را انجام دهد و بعد هزینه را طبق مقررات از اشخاص مسئول یا از محل هزینههای مشترک مطالبه کند. این اختیار، جنبه اجرایی و حفاظتی دارد و برای جلوگیری از آسیب بیشتر به ساختمان و ساکنان ضروری است.
از نظر ایجاد مزاحمت نیز، انجام تعمیرات نباید خارج از حدود متعارف باشد. یعنی مالک یا استفادهکننده حق دارد در ملک خود تعمیرات انجام دهد، اما نه به شکلی که موجب آزار غیرمتعارف سایر ساکنان شود. اگر ساختمان برای ساعات بازسازی یا کارهای پرسروصدا آییننامه داخلی یا مصوبه مدیریتی داشته باشد، رعایت آن لازم است. در نبود مقرره داخلی هم اصل بر رعایت عرف، ساعات متعارف روز و پرهیز از سلب آسایش همسایههاست.
مستندات قانونی مرتبط:
- ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها: قسمتهای مشترک مذکور در این قانون، بخشهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به همه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنان تعلق میگیرد.
- ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها: حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان، مگر در مواردی که قانون ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.
- ماده ۱۳۲ قانون مدنی: «کسی نمیتواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.»
- ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها: در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون، در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.
- آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: بخشهای مربوط به تعریف قسمتهای مشترک و وظایف مدیر در اداره، حفظ و نگهداری ساختمان.
جمعبندی اجرایی:
برای جلوگیری از اختلاف، ابتدا مشخص کنید خرابی مربوط به اختصاصی است یا مشاع؛ سپس مدیر ساختمان بر همان مبنا هزینه، مسئول اجرا و زمانبندی تعمیرات را تعیین و ابلاغ کند.
-
از نظر قانونِ سراسری، ساعت مشخص و واحدی برای ممنوعیت تعمیرات در همه ساختمانها تعیین نشده است. اما اگر سروصدا در حدی باشد که برای همسایهها مزاحمت غیرمتعارف ایجاد کند، قابل ایراد است. همچنین اگر ساختمان آییننامه داخلی یا مصوبه مجمع عمومی / هیئتمدیره درباره ساعات بازسازی داشته باشد، رعایت آن برای ساکنان لازم است.
از نظر مدیریت ساختمان هم، وجود مدیر یا هیئتمدیره برای نظمدهی به چنین مواردی بسیار مهم است؛ چون در ساختمانهای مشمول قانون، مجمع عمومی مالکین مدیر یا مدیرانی را انتخاب میکند و تصمیمات داخلی ساختمان، در چارچوب قانون، میتواند برای حفظ آرامش و نظم اجرا شود. بنابراین اگر در ساختمان شما مصوبهای برای منع کارهای پرسروصدا بین ۱۳ تا ۱۶ وجود دارد، همسایه باید آن را رعایت کند. اگر چنین مقررهای وجود ندارد، صرف بازسازی در این ساعت لزوماً تخلف قانونی نیست، مگر اینکه عرفاً مزاحمت جدی و غیرمتعارف ایجاد کند.
از نظر اجرایی، بهترین راه این است که:
- مدیر ساختمان ابتدا موضوع را محترمانه با واحد متخلف مطرح کند.
- اگر آییننامه داخلی وجود دارد، همان مبنا قرار گیرد.
- در صورت تداوم مزاحمت، موضوع با استناد به قواعد قانونی و در صورت لزوم از مسیر قانونی پیگیری شود.
جمعبندی کوتاه:
بازسازی در بازه ۱۳ تا ۱۶ فقط وقتی قابل منع است که آییننامه داخلی یا تصمیم معتبر ساختمان آن را ممنوع کرده باشد، یا سروصدا بهطور غیرمتعارف موجب مزاحمت شود.
مستندات قانونی مرتبط:
- ماده ۱۳۲ قانون مدنی: «کسی نمیتواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.»
- ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها: در هر ساختمان مشمول این قانون، در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد، مجمع عمومی مالکین مکلف است مدیر یا مدیرانی انتخاب کند.
- ماده ۶۱۸ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات): هر کس با هیاهو و جنجال یا حرکات غیر متعارف موجب اخلال نظم و آسایش و آرامش عمومی گردد، قابل مجازات است.
- آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: تصمیمات مجمع عمومی و مقررات داخلی ساختمان در حدود قانون برای اداره امور ساختمان معتبر است.